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      萬科觸“底”:郁亮的底氣和信心(實錄)
      日期:2022/4/1 10:27:26    

      作為標桿房企之一,萬科于3月30日晚間披露2021年全年業績報告,所引發的市場關注度不亞于以往任何一年。

      2021年,萬科累計實現營收4528億元,歸母凈利潤225.2億元,同比增幅分別為8.80%、-45.7%。這同樣是萬科繼1995年、2008年之后,第三次出現凈利潤下降的情況。

      萬科形容2021年是刻骨銘心的一年,該公司解釋凈利潤下降主要源于毛利率,投資收益以及計提存貨跌價準備的影響。僅去年四季度間,萬科地產結轉權益比及毛利率下降影響了60億元凈利潤,投資收益減少及計提增加對凈利潤的影響則分別達27億元、11億元。

      為保障投資者權益,在利潤下滑時萬科上調了分紅比例至50%,并推出相應的股票增持及回購計劃。相比分紅和回購,更讓人安心的是萬科穩健的財務狀況,萬科保持了“綠檔”和業內領先的信用評級,經營性現金流凈額連續13年為正,年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%,持有現金1493.5億元,凈負債率29.7%且長期處于行業低位。

      在3月31日萬科召開的業績交流會上,主席郁亮罕見地進行了長篇幅演講,談及公司對業績下滑的反思和檢討。他坦承,過往的管理方式呈現離散度大的問題,少數項目出現投資失誤,同時探索新業務付出了較大代價,市場下行時對業績造成影響。

      從郁亮提出的行動來看,萬科今年制定的工作任務“止跌企穩,穩中有升”并非一句空話。按郁亮的解釋,萬科已對房地產業務集中管控和統籌管理,開發毛利率可維持20%的水平;新業務則已交完大部分“學費”,逐步形成新的蓄水池。

      反思與調整

      年報數據顯示,萬科于2021年銷售費率、管理費率、財務費率分別為2.83%、2.26%、0.97%,除銷售費率以外其余均為近4年最低水平。

      短期、一年內到期部分降至586.2億元,貨幣資金1493.5億元,其中不受限資金約868.41億元。同時凈負債率僅29.7%,仍維持行業低位。

      令萬科受關注的是開發業務結轉部分。

      2021年四季度萬科錄得營收1813.12億元,并以開發業務結轉為主,占全年營收40%;單季歸母凈利潤則僅有58.35億元,環比增3.42%,占全年凈利潤僅25.91%。觀點新媒體測算,四季度萬科少數股東損益占比約達56.67%。

      對此,萬科總裁祝九勝解釋,四季度公司結算占比較大,權益比例下降5個多點,導致公司凈利潤減少60億元。

      毛利率角度觀察,萬科全年整體毛利率21.8%,同比下降7.42個點,開發業務毛利率則下降至23.0%,主要受到近年來結算項目地價占售價比上升的影響。祝九勝預計,未來兩年開發業務的毛利率可維持在20%水平,反映企業毛利率已基本調整到位。

      當天華潤置地管理層也對投資者表示,2017年及2018年土地市場是高點,大家對的預期高漲,所以拿地都很貴,因此影響2022年行業整體毛利率是必然的。該公司同樣認為,行業將維持20%左右的毛利率。

      過往的高價地使得萬科在計提減值層面繼續采取動作,僅四季度便新增存貨減值31.2億元、其他資產減值4.1億元,其中存貨減值部分影響凈利潤21.4億元。截止期末,萬科計提存貨跌價準備余額達61.8億元。

      計提金額較大的項目中,佛山順德萬科廣場即萬科香港城,2020年4月拿地時外界測算樓面價約1.22萬元/平方米,目前公寓部分售價1.15萬元/平方米左右;濟南翡翠公園2017年拿地樓面價約9040元/平方米,需配建安置房7.52萬平方米,目前項目報價約2.3萬元;廊坊朗潤園則是2018年收購華夏幸福資產包的一部分,已被萬科連續計提。

      這也是郁亮反思和檢討的重要內容,他表示,萬科過去一直采用充分授權、分布式的管理方式,容易表現出參差不齊和離散度大的問題。投資層面采用切大餅模式,容易出現高估和冒進。據透露,萬科為華夏幸福資產包計提了25億元減值準備。

      作為萬科最重要的業務,開發業務于2021年已啟動了相應調整。包括以開發經營本部為主導,推進集團“一盤棋”建設,解決能力分散、操盤表現不穩定的問題;拿地集中管理,提高對投資項目盈利水平,操盤團隊能力,投后管理等方面的要求等。

      “這些舉措將會轉化成實實在在的盈利貢獻!

      據觀點新媒體了解,萬科去年新增獲取148個項目,拿地權益總價1401.5億元,其中下半年分別占比35.81%、36.75%,并將拿地區域縮窄至大連、福州、濟南、天津、武漢、成都等二三線城市。今年1-2月,該公司新增獲取5個項目,權益總價88.06億元。

      此外,萬科已售未結算合同金額截止期末約7108億元,對應均價1.52萬元/平方米,分別相當于2021年結轉收入水平的1.6倍、1.18倍,在未來可形成盈利支撐。

      利潤蓄水池

      除了開發業務的毛利率及計提減值因素,對萬科凈利潤造成影響的直接指標中,投資收益于2021年錄得66.1億元,同比減少69億元。根據年報解釋,這主要是由于聯合營項目毛利率下降及投資其他業務的收益減少。

      但萬科并未具體解釋投資收益變動較大的項目。觀點新媒體了解,2020年錄得高投資收益或與年內出售廣信資產包50%股權有關,萬科借此收回前期投入320億元,并不再并表該資產包。剔除2020年暴漲的情形,萬科2017-2019年投資收益實際上維持在50-68億區間。

      利息資本化方面,去年萬科實際利息支出134.5億元,資本化的利息占67億元,對應利息資本化率49.81%,同比下降約1.07個點。橫向對比,近期披露業績的房企諸如碧桂園、龍湖、中海、旭輝等,利息資本化率約在90%-100%之間。

      折舊和攤銷費用則主要反映萬科用成本法列賬經營性業務的影響。不同于其他采用估值法列賬的房企,萬科2014年探索新業務以來,均對這批持有型資產采取折舊及攤銷處理,近三年費用占比尤為明顯。受每年度折舊攤銷影響,導致新業務形成的正面利潤有限。

      數據來源:企業公告,觀點指數整理

      一位前十房企高層對觀點新媒體指,如由成本法改為估值法入賬影響太大,當年報表會多出很大一筆利潤。同時,采用估值法需要每年評估資產,價格跌了也會影響利潤,總體波動太大。

      郁亮認為,萬科過去多年對多個賽道同時探索,令公司付出的成本比想象中更大,對業績也產生了影響。公司堅持有現金流的利潤原則,因此一直折舊攤銷,如今為了探索新業務所交的學費大部分已交完,即使以成本法記賬,2022年非開發業務也將對報表形成正向的貢獻。

      “這些經營類的業務,正在逐步形成盈利的蓄水池!

      數據顯示,去年萬物云錄得全口徑收入(含向萬科提供服務收入)240.4億元,同比增長32.1%;倉儲物流業務營收31.6億元,物流業務NOI(營運凈收入)17.85億元,同比分別增長68.9%、54%;租賃住宅收入28.9億元,NOI約5.25億元,同比分別增長13.9%、51.73%。

      商業收入則約為76.2億元,同比增長20.6%;其中印力管理的商業項目收入52.3億元,同比增長23.9%。

      郁亮透露,萬科的經營類業務一年內貢獻了400億元收入,而且仍然保持快速增長,比如物流業務10年間復合增長率逾30%,租賃住宅3年復合增長率逾40%,印力5年復合增長率20%,這些業務未來將構成萬科主要增長空間。

      2022年萬科對上述業務也制定了發展計劃,包括萬物云計劃實現住宅物業收入增長25%,萬物梁行增長35%,萬物為家增長45%;物流倉儲收入增長35%以上,租賃住宅業務實現經營利潤增速大于收入規模增速,以及印力每年拓展80-100萬平方米管理面積等。

      在他看來,從收入、利潤規模來看,經營類業務無法與開發業務比較,但假以時日利潤增長的空間更大;诮洜I業務與開發業務的模式差異,他亦希冀市場對萬科的綜合性不動產業務給予合理估值。

      “1995年和2008年的凈利潤下降,都伴隨著之后我們的回升和增長!币允窞殍b,郁亮表示,希望萬科2021年的利潤下降,也能換來今年開始的增長。

      歷史周期性的短期業績波動并不可怕,關鍵仍在于找到問題,并采用針對性的解決措施。從當前郁亮的反思和行動來看,萬科2022年企穩回升并不是一句空話。

      以下是萬科2021年業績交流會實錄部分:

      現場提問:為什么公司三季度歸母凈利潤下滑16%,但是全年下滑是45%,是不是業績“洗澡”了?第二個問題是2021年的利潤率下行是比較多的,公司未來開發能力會是什么樣的趨勢?剛才郁總說有信心業績企穩,未來兩年的經營目標,比如銷售額、營業收入、凈利潤是怎樣的?

      祝九勝:我們也完全理解股東的心情,面對這么大的業績降幅,我們自身壓力也很大。歸母凈利潤下降有三個方面的因素,第一個是結算時間分布中40%的結算是在四季度完成的,并且結算當中的權益比例也在下降,下降了5個多點,這兩個因素的疊加導致權益利潤少了60億。

      第二個是原因是我們的投資收益也基本會在四季度做盤賬處理,在2020年四季度,一個季度100多億的收益,2021年投資收益出現了下降,跟大市有一定的相關性,這塊對我們四季度的權益利潤影響同比降了27億。

      第三個原因是我們計提方面的影響,在去年四季度市場出現了比較明顯的下行,一些項目也是隨行就市,用穩健的原則進行項目的計提。這兩項計提加起來是35億,比2020年多了15億,對權益利潤的影響11億。

      關于是不是有業績“洗澡”,大家從我們的年報可以看得出來,去年包括郁亮主席在內的管理層因為業績下降而大幅下降個人收入,萬科干部員工為此付出的代價是兩位數百分比的降薪,這么貴的洗澡費去洗澡,既沒有必要,更不可能,因為我們是在公開的市場上披露自己的業績,我們所做的每一步都要經得起市場的檢驗和檢視。

      我們要清醒地認識到自身各方面的不足,特別是跟優秀同行相比較我們的不足。我們要下地干活,要保持種好地創造價值的每一項工作,不斷縮小我們知道和做到的差距,不斷地縮小自身差距,我們很多事情自己看明白了,干得不夠堅決,我們要特別清醒地看到我們的問題和不足。我們不做業績洗澡,經常保持清醒的頭腦。

      我們未來兩年開發業務的毛利率可以維持在20%這個水準,還是充滿信心的。當然這需要我們更大的投入、更大的努力去保證這件事情能夠說到做到。

      現場提問:從傳統財務指標及業務收入規模來看,經營服務業務現在甚至恐怕將來都無法與房地產開發業務相提并論,萬科又會以哪些指標來衡量經營服務業務的成功,上市節奏會是怎樣呢?未來新業務的上市對萬科公司和股東有怎樣的價值?

      郁亮:萬科今天是開發、經營、服務并重,也就是說萬科今天把自己從單一的住宅發展商打造成不動產的綜合發展運營服務商,這個變化是非常大的。

      并不是說我們覺得開發業務沒有機會,而開發業務這邊仍然是有機會,仍然是萬科最主要的業務,但是僅僅有這塊,沒有經營服務類業務,那么支持萬科未來更好質量發展這件事情是做不到的。

      萬科從現在和未來相當長時間內,我相信收入里面相當大的比例會來自于開發業務,盈利目前也以開發業務為主,但是我能看到未來經營服務類的盈利貢獻也不會小。

      財務上來說,經營服務類業務,從收入和業務規模來看,從目前來看沒法跟開發業務相比較,假以時日可能收入上無法相比較,但是利潤上未來空間更大,如果再把時間放長一點的話,我覺得收入也不一定小到哪里去。

      如何衡量經營服務類業務成功?第一個衡量成功的標準是能否上市,也就是我們所說的長大成人了,長大成人就應該成家立業,到外面闖蕩去了,所以每個業務把能不能獨立上市作為成功的標志之一。

      現場提問:對這些投資的要求和標準是怎樣的才會投資?如何提高投資能力?最后是開發、經營、服務并重,投資資源計劃是怎樣分配的?

      劉肖:經營服務類投資跟過去開發業務的投資還是有挺大區別的,集團也把這個當成非常重要的工作,也把它當成非常重要的能力,總體來說無論是標準還是策略各個方面有區別,但最終還是指向價值是什么,這些業務本身的長期價值是什么,對集團來講整個價值是什么。

      總體來講戰略的匹配度,外部視角的財務標準和行業領先的運營標準是我們最看的三個內容。

      投資標準的背后還是能力,而這個能力歸根結底還是業務本身的能力。

      現場提問:郁總剛才在檢討原因時提到投資思路的問題,請問一下管理層未來在投資上如何做到確保精準投資和把握好投資節奏?

      張海:2021年無論在住房的銷售,還是公開市場投資都經歷了上半年火熱,下半年驟冷的過程,第一要受到現時環境的約束,第二要有前瞻的判斷,我們之前結合業績結果對投資工作進行了復盤和檢視,這中間有的投得好,有的達到預期,有的沒有達到預期,對復盤結果提示我們要更加專業、更加理性地看待新的投資。

      為此我們從去年開始做了相關的安排和部署,投資額度不再分大餅,以前是按照每個區域的回款做可投金額,確實會出現剛才郁總談到的情況,誰不希望家鄉好,誰都希望往自己的區域里多投,從去年開始我們投資更加集中向市場穩定、向安全邊際高、向團隊操盤能力強的地區,我們把投資往這方面傾斜。

      現場提問:管理層提出縮表出清這個提法,到底怎樣理解?萬科會縮到什么程度?今年在融資上有怎樣的安排?整個資本市場的融資利率都是處在下行當中,公司有沒有想過借此機會進一步擴大負債規模,有機會的話加大投資機會?

      祝九勝:從財務角度,縮表出清主要的是針對資產負債表,縮表針對的是資產負債表的右邊,是資金來源,我們怎么找到合適的資金來源,縮表的核心詞叫適配或配襯,為不同的業務找到合適的資金來源,為不同業務不同發展階段找到應該找到的錢,這是針對資產負債表的右邊找到合適的資金來源。

      出清針對的是資產負債表的左邊,供求平衡就能達到出清,這里面的核心是達標,我們形成的資產要達到合格的標準,達標是核心詞。

      我們整個生產經營的過程有沒有達標,拿的項目對不對,做的投資對不對,能不能兌現,我們的資源轉化能不能跟上去,我們的資產怎么樣從相對不太合格變成合格,相對低效變成高效,最終能夠達到合格的標準。所以它的核心詞在于達標。

      第二個問題關于融資,我們首先把業務做好,配襯好的資金來源,對于經營性業務要找到更多的一手錢、更多長錢、更多有耐性的錢,這跟開發的業務特點不一樣。我們在把握好結構和節奏的前提下,我們在保綠的目標下,只要業務還在往前發展,我們的融資是會適當增加的。

      我們也控制好長短債的結構,不同資金來源的結構,債期的結構,我們會做更好的適配。郁總經常提醒我們做業務的說只要業務做好了就不用擔心找不到錢,只要業務做得好的各種資金、各種資本就會追逐我們的業務。

      現場提問:萬物云在物業行業估值下降,互聯網科技巨頭股票大幅下跌,港股整體股價處于歷史低點的情況下籌劃上市是出于什么考慮?另外想問一下萬物云上市進展如何?

      朱保全:關于萬物云上市的進展,在昨天中國證監會的官網上已經掛出,在上市進程中證監會已經給出了小路條,這是當下的進展。

      關于萬物云分拆上市是在去年萬科集團股東大會正式通過,當時通過的時候也有朋友在關心這個話題,當時郁總在回答這個問題的時候原話大致是萬科物業一定要等到被大家認可為城市服務商的時候才會上市,今天萬物云作為城市服務商方面已經呈現了良好的發展勢頭,不像最開始在2018年只有珠海橫琴一個項目,今天已經有超過40個項目了,并且在2021年增長勢頭非常迅速,說明這個業務已經非常成熟了。

      當時還提到自從有物業公司上市以來,雖然受到大家的關注,但整個行業性質沒有發生根本性的變化,在同質性的情況下多一家少一家物業公司上市對整個城市服務這個領域的影響不會很大,但是如果有一家能夠以城市服務商的戰略定位出現的話意義會更加明顯。

      從估值的角度,當時郁亮主席講的是對上市的時點,現在相對于2020年可能更合適,因為市場的估值更加趨于理性,而對于一個理性的資本市場中才能給一個真正的優秀企業一個合理的定價。

      另外上市對于一個企業來說可能只是在整個經營場合中的一個節點而已,從一個內部的事業部變成一個公眾公司的過程,如果萬物云上市,這對于2021年萬物云進入第四個十年發展階段的時候提出的百城千街的新十年發展戰略是相輔相成的。

      現場提問:開場的時候郁總提到在現有的成本法下面經營性業務產生的80億的折舊攤銷,財務報表并不能公允地反映出公司過去8年對經營性業務的投入,而且在港股上市的龍頭企業里面也很少有公司用成本法,請問一下接下來公司會不會考慮把成本法轉成公允價值計量法?

      韓慧華:成本法還是估值法確實是一種會計選擇,不管用什么樣的方法都有它的合理性和相應的準則支撐,這是在同行里面在H股上市的公司里面很多都是用估值法,當然也有一些同行是跟我們一樣用成本法。

      萬科為什么長期堅持用成本法呢?其實在開場郁總介紹的時候也有講到,這跟我們在經營管理方針里面長期堅持的以現金流為核心是直接相關的。

      在萬科的工作原則里面有一條追求有現金流的利潤,估值法我們主要考慮到評估增值在賬面上沒有現金流支撐,而且我們自己有點擔心,尤其在行業周期的變化,包括資產價格變動的時候用估值法比較容易造成對于會計報表的波動影響,所以在這種情況下我們在會計政策的選擇上更偏向于更穩健的方法,這也是我們長期堅持成本法的考慮。

      剛才介紹到的用成本法因為折舊攤銷,對我們的費率、毛利率都有一定的影響,并且估值沒有辦法動態體現,一來一去對凈利的折損是比較大的。

      但是即便如此,從長期的價值來看,我們覺得只要業務做好、業務做強,只要能夠長期穩定地創造良好的回報和現金流,我們覺得這個業務就是有價值的,并且這種價值從長期來說也會得到市場的驗證和認可,前面講到的很多例子也都是在驗證這個。

      所以我們未來還是會堅持按成本法來記賬。

      現場提問:目前多家房企出現了困難,市場對你們的傳言也很多,萬科是否會積極進行并購整合?

      郁亮:現在萬科自己會在這個行業里面處于什么位置上,我剛才表達了萬科仍然希望是在這個行業里的頭部力量,仍然是行業里的第一陣營,這是我們對自己的定位要求。

      而我們會不會利用現在一些企業出現問題,在并購等加大這方面的力度?對于萬科來講把握兩個原則,第一個原則是我們首先要保證自己的安全,不要給行業添麻煩。

      第二個是在確保自己安全,不給行業添麻煩的情況下,我們盡我們的所能去做一些對行業健康發展、良性循環有利的事情,所以我們也會留意相關的機會。

      現場提問:萬物云是率先覆蓋住、商、城的全域空間服務商,但是毛利率卻比同行低一些,公司怎么看待這個問題?

      朱保全:對于毛利率這個話題是在財務報表里面離客戶最近的一個指標,今天從已上市的物業公司情況來看大概分為兩個陣營,一類是在15%左右,一類大概是在30%左右,從分析師的角度來看,認為15%左右是合理區間,萬物云也恰恰就在這個區間里面。

      從萬物云的視角來看,從住宅物業的角度來看,它首先是一個民生行業,對于民生行業扎實的服務基礎和良好的客戶關系,尤其是信任關系,我覺得遠比毛利率更加重要。

      對于公司來說,我們正在從以一個一個物業項目為中心轉向以客戶為中心,同時期待能夠為客戶提供更多的服務內容。伴隨著服務內容的增加,會進一步增強服務黏性,同時保持一定的毛利水平會起到至關重要的作用。

      來源:觀點網

      *聲明:本文轉載自其他媒體,文章僅代表作者個人觀點,與佛山樓市網無關,且版權歸原作者所有,如無意中侵犯了第三方知識產權或其他權利,由原作者承擔相應法律責任,佛山樓市網不承擔任何責任。
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